# Lejekontrakt – co powinna zawierać umowa najmu mieszkania w Danii

- Adres: https://popolsku.dk/baza-wiedzy/lejekontrakt-umowa-najmu-mieszkania-w-danii/
- Rodzaj: poradnik
- Region: cała Dania
- Dział: Mieszkanie i rachunki › Lejekontrakt - umowa najmu
- Stan informacji na dzień: 16.10.2026
- Zweryfikowano: 16.10.2026
- Ostatnia zmiana: 16.10.2026
- Źródła:
  - [Retsinformation — Lov om leje, lov nr. 341 af 22.03.2022 (PDF)](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341/pdf)
  - [Retsinformation — Bekendtgørelse nr. 77 af 29.01.2025 om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler (PDF)](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/77/pdf)
  - [Social- og Boligministeriet — Typeformular A, 10. udgave (PDF)](https://admin.sm.dk/media/24548/Typeformular%20A%2018-11-22.pdf)
- Cytowanie: „Lejekontrakt – co powinna zawierać umowa najmu mieszkania w Danii”, PoPolsku.dk, stan informacji na dzień 16.10.2026, https://popolsku.dk/baza-wiedzy/lejekontrakt-umowa-najmu-mieszkania-w-danii/

---

Umowa najmu mieszkania w Danii to **lejekontrakt** (*lejeaftale*). Zasady wynikają z ustawy o najmie (**lov om leje**, *lejeloven*, ustawa nr 341 z 22 marca 2022 r.). Wiele przepisów chroni najemcę i **nie można ich zmienić umową**.

## Forma umowy

- Każda ze stron może zażądać, żeby umowa i inne ustalenia dotyczące mieszkania zostały **spisane** (*lejeloven* § 11 ust. 1).
- Czego nie ustalono w umowie wprost, w tym zakresie obowiązują **zasady ustawy** (§ 11 ust. 2).
- Jeśli nie ustalono wysokości czynszu, przyjmuje się czynsz **rozsądny** według zasad ustawy (§ 11 ust. 3).

## Wzór umowy: typeformular A

Przy najmie mieszkania lub pokoju **gotowe formularze umów** wolno stosować tylko wtedy, gdy są **autoryzowane** (§ 14). Obecnie autoryzowany wzór to **typeformular A, 10. udgave** z 1 września 2022 r. Od 1 lutego 2025 r. jest też autoryzowana **wersja angielska** z 1 stycznia 2025 r. — wtedy wszystkie pola trzeba wypełnić po angielsku.

> Uwaga: jeśli wynajmujący użyje nieautoryzowanego formularza, postanowienia, które **nakładają na najemcę większe obowiązki albo dają mniej praw** niż ustawa, są **nieważne** (§ 14 ust. 3).

### Co zawiera typeformular A?

| Paragraf umowy | Treść |
|---|---|
| § 1 | strony umowy i przedmiot najmu |
| § 2 | początek i koniec najmu (także czy najem jest na czas określony) |
| § 3 | płatność czynszu |
| § 4 | depozyt i czynsz płacony z góry |
| § 5 | ogrzewanie, chłodzenie, woda i prąd |
| § 6 | anteny zbiorcze i dostęp do usług telekomunikacyjnych |
| § 7 | stan mieszkania przy wprowadzaniu się i wyprowadzce |
| § 8 | utrzymanie i remonty (*vedligeholdelse*) |
| § 9 | wyposażenie |
| § 10 | reprezentacja lokatorów, zwierzęta, regulamin domu i inne informacje |
| **§ 11** | **szczególne warunki — odstępstwa od ustawy** |
| § 12 | podpisy |

## Najważniejsze: § 11 „Særlige vilkår”

- Wszystkie uzgodnione **odstępstwa od ogólnych zasad ustawy** i od §§ 1–10 umowy wpisuje się w **§ 11**. Nie wolno ich dopisywać bezpośrednio w tekście innych paragrafów.
- Niektóre warunki w drukowanym tekście są wyróżnione **pogrubioną kursywą** — to też odstępstwa od ustawy.
- Odstępstwa mogą oznaczać, że **najemca ma mniej praw**, niż daje ustawa. Przed podpisaniem **przeczytaj § 11 bardzo dokładnie**.
- W § 11 podaje się m.in., czy najem objęty jest **wolnym ustalaniem czynszu** (*fri leje*, § 54 ustawy) i czy czynsz będzie **corocznie waloryzowany według wskaźnika cen netto** (*nettoprisindeks*).

## Depozyt i czynsz z góry

- **Depozyt** (*depositum*): najwyżej **równowartość 3 miesięcy czynszu** (§ 59 ust. 1). Zabezpiecza obowiązki najemcy przy wyprowadzce.
- **Czynsz płacony z góry** (*forudbetalt leje*): najwyżej za **3 miesiące**, ale nie więcej niż czynsz za okres od wypowiedzenia przez najemcę do końca najmu (§ 59 ust. 3).

## Stan mieszkania i oględziny

- Wynajmujący musi przekazać mieszkanie **w dobrym stanie**: posprzątane, z całymi szybami i działającymi zamkami z kluczami do drzwi zewnętrznych (§ 89).
- Wynajmujący, który wynajmuje **więcej niż jedno mieszkanie**, musi przeprowadzić **oględziny przy wprowadzaniu się** (*indflytningssyn*), zaprosić na nie najemcę i sporządzić **protokół** (*indflytningsrapport*). Jeśli najemcy nie ma na oględzinach, protokół trzeba wysłać **najpóźniej 2 tygodnie** po nich (§ 90).
- Jeśli wynajmujący tego nie zrobi, traci prawo do żądania odnowienia mieszkania przy wyprowadzce (z wyjątkami w ustawie).
- **Wady mieszkania przy wprowadzeniu się** zgłoś wynajmującemu **najpóźniej 2 tygodnie** od początku najmu — inaczej tracisz prawo do powoływania się na nie. Nie dotyczy to wad, których nie dało się zauważyć przy zwykłej staranności, ani sytuacji, gdy wynajmujący działał podstępnie (§ 91).

## Zakazane opłaty

Przy wynajmie mieszkania **nie wolno żądać od najemcy dodatkowej opłaty** (np. „za znalezienie mieszkania”) ani uzależniać najmu od zawarcia innej umowy (§ 15). Opłatę pobraną wbrew temu zakazowi można odzyskać.

## Lista kontrolna przed podpisaniem

1. Czy umowa jest na **autoryzowanym wzorze** (typeformular A, 10. udgave)?
2. Co jest wpisane w **§ 11**? Czy rozumiesz każde odstępstwo?
3. Czy najem jest **na czas określony** — i z jakiego powodu?
4. Czy **depozyt** i **czynsz z góry** nie przekraczają po 3 miesiące czynszu?
5. Jak rozliczane są **ogrzewanie, woda i prąd**?
6. Kto odpowiada za **remonty wewnątrz mieszkania**?
7. Czy umówiono **termin oględzin** przy wprowadzaniu się?

Poradnik opiera się na tekście ustawy o najmie (lov nr. 341 af 22. marts 2022) i rozporządzeniu o autoryzowanych wzorach umów (bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025) w Retsinformation oraz na autoryzowanym wzorze typeformular A, 10. udgave, opublikowanym przez ministerstwo.