Podatki od mieszkania i domu w Danii — ejendomsværdiskat i grundskyld: kto płaci, jak się je liczy i gdzie je sprawdzić

Jeśli masz w Danii dom albo mieszkanie własnościowe, płacisz dwa podatki od nieruchomości (boligskat):

• podatek od wartości nieruchomości (ejendomsværdiskat),
• podatek od wartości gruntu (grundskyld).

Oba liczy się na podstawie publicznej wyceny nieruchomości (offentlig ejendomsvurdering), którą sporządza urząd wycen (Vurderingsstyrelsen) działający w ramach duńskiej administracji skarbowej. Wycena ma dwie wartości: wartość nieruchomości (ejendomsværdi) — podstawa ejendomsværdiskat — i wartość gruntu (grundværdi) — podstawa grundskyld.

Podstawa: 80% wyceny

Zanim obliczy się podatki, wycenę obniża się o 20% — to tzw. zasada ostrożności (forsigtighedsprincip), która uwzględnia naturalną niepewność każdej wyceny. Podstawą podatku za dany rok jest więc 80% wartości ustalonej w ostatniej wycenie obowiązującej dla tego roku — np. wycena 2024 jest podstawą zarówno za 2025, jak i za 2026 r.:

• przy ejendomsværdiskat — 80% ejendomsværdi,
• przy grundskyld — 80% grundværdi.

Wyceny nie sporządza się co roku, dlatego ta sama wycena może służyć do obliczenia podatku za dwa lub trzy lata (szczegóły w tabeli w sekcji „Wyceny tymczasowe i wyrównanie”). Według wytycznych Skattestyrelsen podstawą jest wycena z roku poprzedzającego rok podatkowy. Ponieważ domy i mieszkania własnościowe wycenia się zwykle w latach parzystych, w parzystym roku podatkowym podstawą jest wycena sprzed dwóch lat (np. podatek za 2024 r. — wycena 2022, za 2026 r. — wycena 2024), a w nieparzystym — wycena z poprzedniego roku (za 2025 r. — wycena 2024).

Ejendomsværdiskat — stawki

Według wytycznych prawnych Skattestyrelsen (Den juridiske vejledning, na podstawie ustawy o podatku od nieruchomości, ejendomsskatteloven, § 22) i tabeli stawek na skat.dk:

• Kwotę bazową liczy się na nieruchomość, a nie na właściciela; w domu dwurodzinnym — na każdy lokal.
• Kwota bazowa jest regulowana co dwa lata wskaźnikiem wartości nieruchomości mieszkalnych (ejerboligværdiindeks) — po raz pierwszy od roku podatkowego 2026. Według tabeli stawek Skattestyrelsen kwota bazowa na 2026 r. wynosi 9 007 000 DKK (w 2025 r.: 9 200 000 DKK).
• Ejendomsværdiskat nie płaci się od wartości niezabudowanej działki.

Grundskyld — stawka zależy od gminy

• Grundskyld to podatek od wartości gruntu — płaci się go bez względu na to, czy grunt jest zabudowany i czy budynek jest zamieszkany.
• Stawkę grundskyld ustala rada gminy (kommunalbestyrelsen) przy uchwalaniu budżetu — dlatego jest różna w różnych gminach (kommune).
• Stawka może wynosić najwyżej 30 promili wartości podstawy.
• W latach 2024–2028 każda gmina ma dodatkowy ustawowy limit stawki (załącznik 1 do ejendomsskatteloven) — gmina nie może ustalić stawki wyższej niż limit dla siebie.

Jak płaci się boligskat

• U osób fizycznych oba podatki pobiera się przez system podatku osobistego — są ujęte w zeznaniu wstępnym (forskudsopgørelse) i płacone na bieżąco razem z podatkiem.
• Swoją boligskat sprawdzisz w e-usłudze „Se din boligskat (ejendomsværdiskat og grundskyld)” na borger.dk.

Wyceny tymczasowe i wyrównanie

W ostatnich latach właściciele płacili boligskat od wyceny tymczasowej (foreløbig vurdering), bo wyceny ostateczne nie były gotowe. Gdy przyjdzie wycena ostateczna, podatek jest przeliczany i wyrównywany automatycznie. Według borger.dk:

Kredyt na zamrożenie wzrostów (indefrysningslån)

Każdy właściciel może skorzystać z kredytu na zamrożenie (indefrysningslån), który co do zasady pokrywa ewentualne wzrosty ejendomsværdiskat i grundskyld. Wybór lub rezygnację zgłasza się w e-usłudze na borger.dk. Od 1 stycznia 2024 r. kredyt prowadzi państwowa administracja skarbowa. Kredyty zaciągnięte do 2023 r. spłaca się nadal gminie — przy sprzedaży nieruchomości wezwanie do ich spłaty przychodzi automatycznie.

Kredyt emerycki na grundskyld (pensionistlån)

Osoba, która osiągnęła wiek emerytalny (folkepensionsalder) albo pobiera emeryturę lub efterløn, może wnioskować o kredyt emerycki (pensionistlån) na zapłatę grundskyld — także gdy taki warunek spełnia współmałżonek, z którym jest się współwłaścicielem. Wniosek składa się w TastSelv (boligskattelån); pomocy udziela Vurderingsstyrelsen pod numerem 72 22 16 16. Kredyt spłaca się dopiero przy sprzedaży nieruchomości, ale można dokonywać dobrowolnych wpłat wcześniej.

Sprzedaż mieszkania lub domu

• Po sprzedaży popraw forskudsopgørelse — wtedy na bieżąco płacisz właściwą boligskat i masz poprawione odsetki od kredytu. Dane nie są przenoszone automatycznie.
• Jeśli sprzedajesz po 1 września, popraw dwie forskudsopgørelse: na rok sprzedaży i na rok następny.
• Ejendomsværdiskat płacisz tylko za okres, w którym mieszkasz w nieruchomości — także jeśli wyprowadzasz się przed dniem przejęcia przez kupującego (overtagelsesdag).
• Grundskyld płacisz za cały okres do dnia przejęcia nieruchomości przez kupującego.

Czy zysk ze sprzedaży jest opodatkowany

Według Skattestyrelsen sprzedaż mieszkania własnościowego co do zasady nie podlega podatkowi, jeśli spełnione są trzy warunki:

1. sprzedajesz dom jedno- lub dwurodzinny, mieszkanie własnościowe (ejerlejlighed) albo dom na dzierżawionym gruncie,
2. w którymś momencie okresu posiadania w nieruchomości mieszkała osoba sprzedająca albo jej małżonek lub partner — jako w rzeczywistym domu, a nie tylko tymczasowo,
3. łączna powierzchnia gruntu jest mniejsza niż 1 400 m².

Przy większej działce, kilku działkach ewidencyjnych lub nieruchomości z więcej niż dwoma lokalami obowiązują szczególne zasady — opisuje je skat.dk. Jeśli sprzedaż przyniosła zysk, popraw też formularz informacyjny (oplysningsskema) w TastSelv.

Najważniejsze w skrócie

• Boligskat = ejendomsværdiskat (od wartości nieruchomości) + grundskyld (od wartości gruntu).
• Podstawą jest 80% ostatniej publicznej wyceny obowiązującej dla danego roku (np. wycena 2024 dla lat 2025 i 2026).
• Ejendomsværdiskat: 5,1 promila do kwoty bazowej, 14 promili powyżej; kwota bazowa wynosi 9 007 000 DKK w 2026 r. (9 200 000 DKK w latach 2024–2025).
• Grundskyld: stawka gminy, maksymalnie 30 promili, w latach 2024–2028 z limitem ustawowym dla każdej gminy.
• Oba podatki płacisz na bieżąco przez forskudsopgørelse; wyceny tymczasowe są później automatycznie wyrównywane.

Poradnik opiera się na stronach borger.dk i Skattestyrelsen (skat.dk, tabela stawek, Den juridiske vejledning).