Lejekontrakt – co powinna zawierać umowa najmu mieszkania w Danii

Umowa najmu mieszkania w Danii to lejekontrakt (lejeaftale). Zasady wynikają z ustawy o najmie (lov om leje, lejeloven, ustawa nr 341 z 22 marca 2022 r.). Wiele przepisów chroni najemcę i nie można ich zmienić umową.

Forma umowy

• Każda ze stron może zażądać, żeby umowa i inne ustalenia dotyczące mieszkania zostały spisane (lejeloven § 11 ust. 1).
• Czego nie ustalono w umowie wprost, w tym zakresie obowiązują zasady ustawy (§ 11 ust. 2).
• Jeśli nie ustalono wysokości czynszu, przyjmuje się czynsz rozsądny według zasad ustawy (§ 11 ust. 3).

Wzór umowy: typeformular A

Przy najmie mieszkania lub pokoju gotowe formularze umów wolno stosować tylko wtedy, gdy są autoryzowane (§ 14). Obecnie autoryzowany wzór to typeformular A, 10. udgave z 1 września 2022 r. Od 1 lutego 2025 r. jest też autoryzowana wersja angielska z 1 stycznia 2025 r. — wtedy wszystkie pola trzeba wypełnić po angielsku.

Uwaga: jeśli wynajmujący użyje nieautoryzowanego formularza, postanowienia, które nakładają na najemcę większe obowiązki albo dają mniej praw niż ustawa, są nieważne (§ 14 ust. 3).

Co zawiera typeformular A?

Najważniejsze: § 11 „Særlige vilkår”

• Wszystkie uzgodnione odstępstwa od ogólnych zasad ustawy i od §§ 1–10 umowy wpisuje się w § 11. Nie wolno ich dopisywać bezpośrednio w tekście innych paragrafów.
• Niektóre warunki w drukowanym tekście są wyróżnione pogrubioną kursywą — to też odstępstwa od ustawy.
• Odstępstwa mogą oznaczać, że najemca ma mniej praw, niż daje ustawa. Przed podpisaniem przeczytaj § 11 bardzo dokładnie.
• W § 11 podaje się m.in., czy najem objęty jest wolnym ustalaniem czynszu (fri leje, § 54 ustawy) i czy czynsz będzie corocznie waloryzowany według wskaźnika cen netto (nettoprisindeks).

Depozyt i czynsz z góry

• Depozyt (depositum): najwyżej równowartość 3 miesięcy czynszu (§ 59 ust. 1). Zabezpiecza obowiązki najemcy przy wyprowadzce.
• Czynsz płacony z góry (forudbetalt leje): najwyżej za 3 miesiące, ale nie więcej niż czynsz za okres od wypowiedzenia przez najemcę do końca najmu (§ 59 ust. 3).

Stan mieszkania i oględziny

• Wynajmujący musi przekazać mieszkanie w dobrym stanie: posprzątane, z całymi szybami i działającymi zamkami z kluczami do drzwi zewnętrznych (§ 89).
• Wynajmujący, który wynajmuje więcej niż jedno mieszkanie, musi przeprowadzić oględziny przy wprowadzaniu się (indflytningssyn), zaprosić na nie najemcę i sporządzić protokół (indflytningsrapport). Jeśli najemcy nie ma na oględzinach, protokół trzeba wysłać najpóźniej 2 tygodnie po nich (§ 90).
• Jeśli wynajmujący tego nie zrobi, traci prawo do żądania odnowienia mieszkania przy wyprowadzce (z wyjątkami w ustawie).
• Wady mieszkania przy wprowadzeniu się zgłoś wynajmującemu najpóźniej 2 tygodnie od początku najmu — inaczej tracisz prawo do powoływania się na nie. Nie dotyczy to wad, których nie dało się zauważyć przy zwykłej staranności, ani sytuacji, gdy wynajmujący działał podstępnie (§ 91).

Zakazane opłaty

Przy wynajmie mieszkania nie wolno żądać od najemcy dodatkowej opłaty (np. „za znalezienie mieszkania”) ani uzależniać najmu od zawarcia innej umowy (§ 15). Opłatę pobraną wbrew temu zakazowi można odzyskać.

Lista kontrolna przed podpisaniem

1. Czy umowa jest na autoryzowanym wzorze (typeformular A, 10. udgave)?
2. Co jest wpisane w § 11? Czy rozumiesz każde odstępstwo?
3. Czy najem jest na czas określony — i z jakiego powodu?
4. Czy depozyt i czynsz z góry nie przekraczają po 3 miesiące czynszu?
5. Jak rozliczane są ogrzewanie, woda i prąd?
6. Kto odpowiada za remonty wewnątrz mieszkania?
7. Czy umówiono termin oględzin przy wprowadzaniu się?

Poradnik opiera się na tekście ustawy o najmie (lov nr. 341 af 22. marts 2022) i rozporządzeniu o autoryzowanych wzorach umów (bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025) w Retsinformation oraz na autoryzowanym wzorze typeformular A, 10. udgave, opublikowanym przez ministerstwo.