Wypowiedzenie najmu przez właściciela lub najemcę w Danii – okresy i ochrona najemcy

Zasady wypowiadania najmu mieszkań w Danii określa ustawa o najmie (lov om leje, lejeloven). Najemca może wypowiedzieć umowę dość swobodnie, a wynajmujący — tylko z powodów wskazanych w ustawie.

Wypowiedzenie przez najemcę

• Najemca może swobodnie wypowiedzieć umowę, chyba że umówiono się inaczej (np. najem na czas określony) (lejeloven § 169).
• Okres wypowiedzenia to 3 miesiące do pierwszego dnia roboczego miesiąca (§ 175). Wypowiedzenie złóż na piśmie. Nie musisz podawać powodu.
• Jeśli mieszkanie jest domem rodziny, a jesteś w związku małżeńskim, potrzebujesz zgody małżonka — także wtedy, gdy małżonek nie jest stroną umowy.
• Jeśli wyprowadzisz się przed końcem okresu wypowiedzenia, wynajmujący musi starać się szybko wynająć mieszkanie ponownie — to, co uzyska z nowego najmu, odlicza się od twojego długu (§ 175 ust. 3).

Wypowiedzenie przez wynajmującego

Co do zasady wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy, dopóki wypełniasz swoje obowiązki. Wyjątki:

Przy ocenie, czy wypowiedzenie „na własne potrzeby” jest rozsądne, liczy się m.in. to, jak długo wynajmujący jest właścicielem i jakie masz szanse na znalezienie innego mieszkania. W niektórych przypadkach wynajmujący musi zaproponować ci inne mieszkanie w budynku, jeśli takie się zwolni (§ 174).

Wymogi formalne

Wypowiedzenie wynajmującego (poza najmem pokoju w jego mieszkaniu) musi być pisemne i zawierać informację o prawie do sprzeciwu, a przy wypowiedzeniu z § 171 — także powód. Bez tych informacji wypowiedzenie jest nieważne (§ 176 ust. 1).

Sprzeciw: 6 tygodni + 6 tygodni

1. Jeśli nie akceptujesz wypowiedzenia, złóż pisemny sprzeciw najpóźniej 6 tygodni od dnia, w którym wypowiedzenie do ciebie dotarło.
2. Jeśli wynajmujący chce utrzymać wypowiedzenie, musi w ciągu kolejnych 6 tygodni wnieść sprawę do sądu mieszkaniowego (boligretten), który rozstrzyga, czy musisz się wyprowadzić (§ 176 ust. 2).

Rozwiązanie umowy z powodu naruszeń (ophævelse)

To nie jest wypowiedzenie — przy poważnych naruszeniach wynajmujący może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym (§ 182), np. gdy:

• nie płacisz czynszu lub innych opłat w terminie mimo pisemnego wezwania (påkrav),
• poważnie zaniedbujesz mieszkanie,
• podnajmujesz bez zgody albo używasz mieszkania niezgodnie z umową,
• poważnie łamiesz regulamin domu.

Zaległy czynsz: wezwanie i 14 dni

• Wynajmujący może wysłać pisemne wezwanie do zapłaty najwcześniej po 3. dniu roboczym od ostatniego terminu płatności.
• Wezwanie musi wyraźnie mówić, że umowa może zostać rozwiązana, jeśli nie zapłacisz w terminie.
• Masz 14 dni od doręczenia wezwania na spłatę zaległości. Jeśli zapłacisz w tym czasie, wynajmujący nie może rozwiązać umowy z tego powodu.
• Za wezwanie wynajmujący może pobrać opłatę — w ustawie 287 DKK w poziomie z 2021 r., waloryzowaną co roku.

Po rozwiązaniu umowy trzeba się wyprowadzić od razu, ale czynsz płaci się dalej — do czasu, w którym można by było wyprowadzić się po zwykłym wypowiedzeniu, albo do wynajęcia mieszkania nowemu najemcy.

Poradnik opiera się na tekście ustawy o najmie (lov nr. 341 af 22. marts 2022) w Retsinformation oraz na poradniku Ældre Sagen o wypowiedzeniu i rozwiązaniu najmu (stan na 14.01.2026).