Umowa najmu na czas określony czy nieokreślony w Danii — czym się różnią i czy można je wcześniej wypowiedzieć

Zasady najmu mieszkań w Danii określa ustawa o najmie (lov om leje, lejeloven, ustawa nr 341 z 22 marca 2022 r.). Ten poradnik wyjaśnia różnicę między umową na czas określony (tidsbegrænset) a bezterminową (tidsubegrænset). Poradnik dotyczy całej Danii.

Najem na czas określony (tidsbegrænset)

• Umowa kończy się sama w uzgodnionym dniu — bez wypowiedzenia (§ 173 ust. 1).
• W trakcie okresu najmu umowy nie można wypowiedzieć, chyba że umowa na to pozwala albo druga strona narusza umowę (§ 173 ust. 1). Dotyczy to obu stron — także ciebie jako najemcy.
• Jeśli po końcu umowy mieszkasz dalej ponad miesiąc za wiedzą wynajmującego, a on nie wezwał cię do wyprowadzki, najem staje się bezterminowy (§ 173 ust. 2).
• Sąd mieszkaniowy (boligretten) może uchylić ograniczenie czasowe, jeśli nie jest ono wystarczająco uzasadnione sytuacją wynajmującego (§ 173 ust. 3).

Kiedy ograniczenie czasowe jest ważne

Organizacja Ældre Sagen wyjaśnia, że o ważności ograniczenia decyduje uzasadnienie po stronie wynajmującego, które najlepiej wpisać w § 11 umowy. Jako przykład rozsądnego powodu podaje sytuację, gdy właściciel nie może sprzedać lokalu i wynajmuje go w oczekiwaniu na sprzedaż. Przy przedłużeniu umowy potrzebne jest nowe uzasadnienie, powiązane z pierwotnym.

Jeśli chcesz zakwestionować ograniczenie czasowe, zrób to jak najszybciej po rozpoczęciu najmu — bierność może oznaczać utratę tego prawa.

Najem bezterminowy (tidsubegrænset)

• Najemca może swobodnie wypowiedzieć umowę, chyba że uzgodniono inaczej (§ 169) — np. okres, w którym umowy nie można wypowiedzieć (uopsigelighed).
• Okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące do pierwszego dnia roboczego miesiąca, który nie jest dniem przed świętem; przy pojedynczym pokoju w mieszkaniu lub domu wynajmującego — 1 miesiąc (§ 175 ust. 1).
• Bolius, centrum wiedzy o mieszkaniach, radzi składać wypowiedzenie na piśmie.
• Wynajmujący może wypowiedzieć umowę bezterminową tylko w przypadkach z ustawy (§§ 170–171), np. gdy chce sam zamieszkać w lokalu — z okresem wypowiedzenia i prawem najemcy do sprzeciwu w ciągu 6 tygodni (§§ 175–176).

Porównanie

Przed podpisaniem umowy

1. Sprawdź, czy umowa jest na czas określony i jaki powód podano w § 11.
2. Sprawdź, czy umowa pozwala na wcześniejsze wypowiedzenie — jeśli nie, umowa wiąże cię do końca okresu, nawet gdy znajdziesz pracę w innym mieście.
3. Sprawdź, czy wpisano okres uopsigelighed (przy umowie bezterminowej).
4. Pod koniec najmu czasowego ustal z wynajmującym na piśmie, czy wyprowadzasz się w terminie, czy przedłużacie umowę.

Poradnik opiera się na tekście ustawy o najmie (Retsinformation) oraz na stronach Ældre Sagen o najmie na czas określony i Bolius o wypowiedzeniu najmu.